不動産売却時の不動産屋の選び方4つのポイント!

マンションの売却をする決意をしても、どこの不動産屋に売却を任せるのが良いのかの判断は難しいもの。特に初めての売却であれば、信頼関係のある不動産屋もいないことが多く、不動産屋探しにも時間がかかってしまいます。マンションの売却は、不動産屋であればどこに任せても良いというわけではないことを覚えておきましょう。不動産屋でも大きく不動産賃貸、不動産購入、不動産売却と得意とする分野が分かれていたり、大手と地場でもサービスに大幅な違いがあったり、どのカテゴリーに属する不動産屋を選ばなければいけないのかは状況によって異なります。不動産売却を任せる不動産屋の選び方のポイントを紹介していきます。

不動産屋の選び方!4つのポイントを紹介!


まず始めに、マンションの売却を目的として不動産屋を選ぶのであれば、必ず「マンションの売却」に特化した不動産屋を選ぶようにしましょう。どれだけ実績の良い不動産屋でも、不動産を売却したいのに売却経験がなく、賃貸の契約がほとんどの不動産屋では売却の成功が見込めません。売却が強みの不動産屋かどうかを見極めるために見るべきポイントは3つあります。

  1. 売却時に必要なサービスが整っているのか
  2. 売却実績があるのかどうか
  3. どんな広告手法を使うか
  4. 囲い込みをしないかどうか

なぜ、この4つがポイントとなるのかを説明していきます。

売却時に必要なサービスが整っている

初めてマンションを売却するとなると、自分でも何をするべきなのか、何が必要になるのか、わからないでしょう。そこで、不動産屋側でマンションの売却を任せるだけでなく、アフターフォローもしてもらえるとなると、初めてのマンション売却でも不安なくプロセスを進めていけますよね。

売却するためには、まず不動産を探さなければなりません。その際に、押さえておくべきポイントを紹介していきます。

例えば、宣材写真とも言える写真がスマートフォンで適当にとったような写真では、どんよりしていて、購入する側からするとあまり印象がよくないです。しかし、プロのカメラマンに撮影をしてもらえるようなサービスがあれば、綺麗なお部屋を演出できるため購入の決定率が上がります。その他にも、荷物を預かってくれすっきりとした部屋で売却活動ができたり、撮影用に小物を配置してくれたり、売却活動に向けて積極的に動いてくれるサービスは重要です。

さらに、一定の期間売却しなかった場合には、不動産屋の方で直接不動産を購入してくれる買取サービスがあったりもします。急いで、確実にマンション売却を望んでいる方にとってはかなり嬉しいサービスなのではないでしょうか。

売却のサービス事例

プロのカメラマンの撮影:チラシやポータルサイト、ホームページなどの広告媒体で使用する写真をプロのカメラマンが撮影してくれる。買い手が多く獲得できることが見込まれるサービス。

ホームステージング:売却するマンションの家具の配置や片付けられないおもちゃ等の小物を片付けて、写真がきれいに撮影できる用に演出して、売却活動ができるサービス。

お荷物お預かり:一時的に荷物を預かってくれるサービス。すっきり片付いた部屋で売却活動を行えたり、掃除などがしやすくなるために、便利。

即時買取:基本的には仲介という形で、家を購入する人を一般市場で探す形が主流だが、不動産屋が直接あなたの不動産を買い取るサービス。すぐに現金が手に入る。

買取保証:一定期間内にマンションが売却できなかった場合に、直接あなたの不動産を買い取ることを保証するサービス。

買取賃貸居住:直接不動産屋が不動産を買い取ってくれ、売却後に賃貸としてそのまま住み続けられるサービス。売主としては、売却で得た現金を利用して、家賃を支払う仕組み。

設備保証:売却後にマンションの設備に不具合が生じ場合に費用を負担してくれるサービス。

24時間駆けつけ:水漏れや鍵の紛失などの「困りごと」を24時間サポートしてくれるサービス。

このように、マンションを売却する際に選ぶ不動産屋は、売却時に必要なサービスが整っているかどうかを判断することが重要です。

売却実績があるかどうか

売却実績があるかどうかは、かなり重要なポイントです。どんなに売上がよく、テレビCMなどで有名な不動産屋でも、賃貸の経験しかなく、売却の経験がなくてはあまり意味がありません。

集客という意味ではいいのかもしれませんが、自分の売却したいマンションと同じような不動産を売却した経験のある不動産屋の方が、実際にどれほどの価格で売却できるのか、どれほどの期間を要するのか、など具体的なフローを把握しているはずです。

初めてのことで不安が大きいのであれば、不動産屋にはしっかりとすべて把握しておいてもらえると安心ですよね。

実際に確認しておきたい売却実績を紹介していきます

過去の取引実績数

始めに確認するべきポイントが、過去の取引実績です。

特に不動産屋の過去の取引実績を確認する際は

エリアと取り扱い物件種別(戸建・土地・マンション・ビル等)

が自分の所有する不動産と合っているかどうかを確認しましょう。

査定価格の根拠

また、特に重要なポイントが、確からしい査定価格の根拠を持っているかどうかです。

不動産屋は当然ではありますが、不動産の売買を専門的にやってきている人であれば、エリアと取り扱い物件種別がマッチしていれば、確からしい査定価格の根拠を述べることができます。

エリアの需要と供給や過去にどんな物件がいくらくらいで売れたか

をしっかりと確認するようにしましょう。

売れるまでの期間の目安

また、売れるまでの期間の目安も先に聞いておくと、こんなはずではなかったとなることがありません。

査定価格の根拠が確からしそうであれば、売れるまでの期間の目安を聞いておきましょう。

何カ月で売り切ることができるかとその理由

が自信を持って語れる不動産屋であれば、信頼できると思っても良いのではないでしょうか。

どんな広告手法を使うか

不動産を売却する際には当然ではありますが、広告活動をする必要があります。

その不動産屋では、自分の所有する物件をどのような広告手法で売ってくれるのかを確認しましょう。

広告手法(広告媒体)一覧

不動産情報サイト(インターネット広告)への掲載
近隣地域でのチラシ広告
不動産会社がすでに抱えている顧客への紹介
不動産会社の自社サイトやネットワークでの広告展開
レインズへの登録

それぞれ、なぜその媒体を使うのかの理由もしっかりと確認するようにして下さい。

例えば、近くにいる人をターゲットにするのであれば、チラシ広告が効果的ですが、遠くにいる人がターゲットになるのであれば、インターネット広告が最適でしょう。

囲い込みをしないかどうか

マンションの売却をするということは、購入する人が不動産屋の先にいるということです。

売却が成功すれば不動産屋には仲介手数料が支払われます。そして仲介手数料は、購入が成功した時にも発生するのです。

すなわち、不動産屋は一つの不動産取引でも購入と売却のどちらもを担当していれば倍の仲介手数料を得ることができるのです。

しかし、不動産を購入したい人と売却したい人では言い分が全く異なりますし、お互いの希望のどちらにも沿うことはかなり難しいです。

そのため、購入と売却はどちらに対しても違う不動産屋が介入し、不動産屋同士でやりとりをしてもらうのがベストな方法と言われています。

売上のために、購入も売却もどちらも手掛けたいという不動産屋に任せてしまうと、購入する方の意見に引っ張られすぎて、要望が聞いてもらえない自体になりかねません。売却のみを担当してくれる不動産屋の方がおすすめです。

【囲い込みをしないかどうかを確認する方法】

  • 囲い込みをしないかどうかを担当者に聞く
    中々、囲い込みをしないとは口では言うとは思いますが、担当者にけん制をしておくことで、担当者への囲い込みに抑制がききます。
  • 広告手法を担当者に聞く
    実際に、マンションの売却を預かった際に、どのような広告手法を考えているかをヒアリングすることをお勧めします。自社のホームページだけではなく、買い手が多く集まるポータルサイトへの広告展開もお願いするようにしましょう。
  • マンションの売却を任せる不動産屋を見極めるポイントとしては、①売却時に必要なサービスが整っているかどうか、②売却の実績があるかどうか、③どんな広告手法を使うか、④囲い込みをしないかどうか。である

不動産屋を選ぶときは大手か、中堅・中小地場か?


三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネットのような誰もが聞いたことのある、大手の不動産屋なのか、集中したエリアに複数店舗を出店している中堅層の不動産屋がよいなか。

どちらの規模感の不動産屋を選ぶかでも、だいぶ得られるものは変わってきます。大手と地場、両方のメリットとデメリットを紹介していきます。

大手を選ぶメリット

大手不動産屋の大きなメリットは、保証がしっかりしている点と言えるのではないでしょうか。

しばらく経っても買い手がみつからない場合、大手不動産屋であれば、買取保証サービスのように、前の章で説明したような、マンションの売却時に必要なサービスが整っているケースが多いです。

また、大手ならではの知名度を活かした集客力もメリットとして挙げられます。不動産があまり有名でないエリアにある場合には大手の不動産屋を通しておくと、色々な取引の場でご紹介してもらえるかもしれませんね。

大手を選ぶデメリット

大手不動産屋になると転勤などを理由に人事異動が発生することが多いと言えます。そのため、不動産の担当者(営業マン)自身がエリアにあまり詳しくないケースがあります。

また、大手では購入したい人も売却したい人もどちらも集客しやすいため、囲い込みをする不動産屋も存在します。

売手と買手の両方を囲い込んだ結果、どっちにも良い条件で取引するのは難しいため、売却側に不利な状況に持っていかれる可能性もあります

基本的に自分側に100%立って取引をしてくれないと良い取引とは言えないでしょう。買わせるために買手側の意見を大きく受け取っていないか?など懸念点が増えます。大手ならではの囲い込みのデメリットがあるため、しっかりこちらの味方になってくれているのか、見極めが必要です。

中堅・中小地場を選ぶメリット

中堅・中小地場の不動産屋であれば、人事異動も比較的少なく、店舗に人が固定されています。

そのため、担当者(営業マン)がエリアについて詳しい場合が多いため、物件周辺の近況なども聞くことができるかもしれません。

不動産購入の際は近隣住民との関係性を気にする方も多いため、地域に詳しい営業マンが好まれる傾向にあります。

そのため、前の章で記載した、売却の実績がある担当者に当たるケースが多いと言えることになります。

中堅・中小地場を選ぶデメリット

逆に中堅・中小地場のデメリットとしては、大手と違い広告料にお金がかけられず、集客するのに少し不利な点でしょう。

そのため、あまりにも人気のないエリアの不動産を売却したいとなると、ほとんど購入希望者が見つからない事態になりかねません。

ある程度人気のエリアであれば、あまり広告費をかけずに済むので良いかもしれません。

大手に任せるべきか、中堅・中小地場に任せるかを詳しく知りたい方は下記の記事を参照ください。

不動産屋を選ぶと同時に担当者選びも重要

これまでの内容を見て頂いてお分かりの通り、不動産屋で実際に話をするのは、不動産の担当者(営業マン)ということになります。

ここからは、マンションの売却を任せるべき担当者の見極め方についても見ていきたいと思います。

「売却の実績」や「囲い込みをしないか」が重要

不動産屋の選び方について記載した、「売却時に必要なサービスが整っている」かどうかについては、不動産屋の特徴のため、不動産屋を選ぶときに見ておけば大丈夫です。

しかし、「売却の実績」・「囲い込みをしないか」については、不動産屋のホームページや会社パンフレットには、「実績がある」・「囲い込みをしない」と書いてあったとしても、実際には、担当者がやるかどうかを確認しなければばりません。

不動産屋選びと同様に、マンションの売却を任せる担当者の「売却の実績」や「囲い込みをしないか」は、自身で確認することが重要です。

他にも、担当者を見極めるポイントが存在しています。

より詳細に確認したい方は、下記の記事を参照してみてください。

不動産屋選び方まとめ

  1. マンションの売却を任せる不動産屋を見極めるポイントとしては、①売却時に必要なサービスが整っているかどうか、②売却の実績があるかどうか、③どんな広告手法を使うか、④囲い込みをしないかどうか。である
  2. 不動産屋は会社の規模で、大手と中堅・中小地場、それぞれのメリット・デメリットが異なるため、自分のマンションに合った不動産屋を選ぶことが重要。
  3. 不動産屋を選ぶということは担当者を選ぶことにつながるため、不動産屋だけでなく、担当者も見極めることが重要。

数多く存在する不動産屋ですが、用途によってどこの会社を選ぶべきなのかは異なります。今回のようにマンションの売却が目的なのであれば、売却を得意とする不動産屋を探すようにしましょう。また適正な取引をするために見るべきポイントとしては、「サービスが整っているのか」、「売却の実績があるのか」、「囲い込みをしないか」の3点を重点的に見るようにしましょう。

また、大手か地場、どちらの不動産屋を選ぶかによっても全くサービス感が変わってきます。自分に合っているのはどちらなのか、売却するにあたって譲れないポイントはどこなのかをはっきりとさせて選んでみることをおすすめします。

実際にマンションを売ったらいくらになるのか調べてみよう!

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