マンション売却の仲介を不動産会社にする時、必要になるのが媒介契約です。のちに起こるトラブルを防ぐための契約であり、3つの種類があります。この記事では、中でもマンションを売却する際に専任媒介契約を結ぶうえでのメリットデメリットについて解説していきます。
目次
媒介契約の種類
マンション売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、まず媒介契約を結びます。
これは、後に起こりうるトラブルを未然に防ぐための契約で、おろそかにはできない大事な手順です。
さて、この媒介契約には3つの種類があることをご存じでしょうか？この3つの種類とは、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
この3つの契約の大きな違いは、
「仲介を依頼する不動産会社が1社に限定されるか、複数に依頼できるか」という点です。
依頼する不動産会社が1社に限定されるのが専任媒介契約または、専属専任媒介契約、複数に依頼できるのが一般媒介契約です。
また、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、
「自己発見取引（自分で探した買い手と契約をすること）ができるかどうか」という点と、
「不動産会社から受ける販売状況の報告の頻度」です。
専任媒介契約では自己発見取引ができ、不動産会社からの販売状況の報告は2週間に1度、専属専任媒介契約では自己発見取引はできず、不動産会社からの販売状況の報告は1週間に1度となります。
媒介契約の種類をどれにするか選ぶ際は、自身の売却したいマンションに合った媒介契約を選ぶようにしましょう。
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専任媒介契約とは？
つまり、まとめると、専任媒介契約とは、-
仲介を依頼する不動産会社が1社に限定される
-
専任媒介契約では自己発見取引ができる
-
不動産会社からの販売状況の報告が2週間に1度になる
ここからは特に専任媒介契約についてメリット・デメリットを紹介していきます。
専任媒介契約を結んだ際のメリット
専任媒介契約にした場合のメリットについて考えてみましょう。
専任媒介契約のメリット：不動産会社が積極的に販売かつどうを行ってくれる
専任媒介契約のメリットは、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれるという点でしょう。不動産会社の立場から見ると、一般媒介契約の場合、その物件を扱う会社が複数となるわけですから、必ずしも自社での契約が成立するとは限りません。
他社での契約が成立してしまった場合、それまでの宣伝費などは全てムダなものとなってしまうリスクがあるのです。
反対に専任媒介契約の場合は、コストをかけても、積極的な販売活動によって自社の売り上げにつながる可能性が高くなる、というわけです。
また、不動産会社の担当者の心情としても、依頼者の人生を左右するともいえる不動産の売買、自分だけに任されている物件となれば、自然となんとか力になりたい！という気持ちが強くなることもあるでしょう。
また、売り主としても、1社に任せることで複数に依頼したときのような複雑な取引（数社から同時に買い手を紹介されてどうするか困った！など）を考えなくてもよい、というメリットがあります。
このように、専任媒介契約のメリットは、不動産会社と1対1の関係を築くことによって生まれる信頼感、ということができるかもしれません。
併せて一般媒介契約のメリットについても押さえておくようにしましょう。
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次に、専任媒介契約を選んだ際のデメリットについて紹介していきます。
専任媒介契約を結んだ際のデメリット
ここまでに、専任媒介契約のメリットは不動産会社との信頼感、とご紹介してきました。
しかし、不動産会社との1対1の関係が悪い方向へ働いてしまった場合、これは専任媒介契約のデメリットにつながります。
専任媒介契約のデメリット：誠意のない不動産会社に騙される
契約を結んだ不動産会社が誠意のない会社であった場合、売り主にとって不利な条件での契約を迫られたり、販売活動を積極的に行ってもらえない、といったトラブルが発生する可能性もあります。このようなトラブルにあわないようにするためには、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社の対応や実績などをよく吟味し、大切なマンションの売却を任せることができる会社を選ぶことが大切です。
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専任媒介契約を結んだ際の注意点は３つ！
次に媒介契約で注意するポイントを２紹介していきます。
専任媒介契約注意点①：買い手の見極め
他の不動産会社の介入がない保証があり、売主の方も同時に取引相手の探せる「専任媒介契約」は3つの中で最も効率よく買い手を見つけることができる契約形態と言えます。1つの不動産会社しか関与していないため、売却活動をしてくれないことには買い手が見つかりませんが、並行してご自身でも取引相手が探せるため、マンション売買の経験のある方であればこの契約形態を選んでみても良いでしょう。
しかし、知識がない状態で取引相手を見つけてしまうと、のちにトラブルに発展してしまう可能性もあるので注意をする必要があります。
買い手がきちんとしていないと、マンションの売却が決まったと思い、引っ越しをしようとしたら、キャンセルされ、買い替えるマンションと売却するマンションのローンを二重で支払うことになってしまった・・・ということにもなりかねません。
そのため、買い手を見極めることが最も需要なポイントとなります。
専任媒介契約注意点②：不動産会社との連携
不動産会社で買い手が見つかっているのにも関わらず、ご自身でも購入希望の買い手を見つけてしまっては、どちらかの買い手の方に迷惑となってしまいます。せっかく高く買おうと思ってくれている人がいたにもかかわらず、不動産会社との連携不足によって、購入価格が安い人で決めなければならない、なんてことにもなりかねません。
うまく不動産会社と連携を取りながら買い手になりうる人を探す必要があります。
専任媒介契約の注意点③：解除のタイミングの見極め
専任媒介契約では前述した通り、不動産会社は一社にしか任せることができません。そのため、マンション売却を任せた不動産会社が力を入れて動いてくれないと、中々買い手を見つけることができず、期間が長くなり、どんどん値引きせずにはいられません。そのため、専任媒介契約の際は不動産会社を解除タイミングを見極めることも重要です。
専任媒介契約を結んだ不動産会社を解除する際のポイントとなるのは「買主が価格が合わなかった理由を知らない」、「ほかの物件で決めてしまった理由を知らない」、「どのような点はよかったのかを知らない」の３点があげられます。
詳細はこちらの記事を参照ください。
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専任媒介契約とは？専任媒介契約まとめ
- 専任媒介契約では、仲介を依頼する不動産会社が1社に限定される、自己発見取引ができる、不動産会社からの販売状況の報告が2週間に1度になるという点が他の媒介契約と違うポイント。
- 専任媒介契約のメリットとデメリットを正しく理解して、自分に合った媒介契約の種類を選ぶ。
- 専任媒介契約を結んだ際に注意するポイントは「買い手の見極め」、「不動産会社との連携」、「解除タイミングの見極め」の３つ。
- 専任媒介契約を結んだ不動産会社を解除するポイントとなるのは「買主が価格が合わなかった理由を知らない」、「ほかの物件で決めてしまった理由を知らない」、「どのような点はよかったのかを知らない」の３点。
専任媒介のデメリットとして、不動産会社との1対1の関係が悪い方向へ働いてしまった場合に取り返しがつかない点が挙げられますが、デメリットは十分に対応することができる内容であると言えます。
デメリットに対応するために、売却を任せる不動産会社が信頼できるかどうかを見極めることが重要です。
信頼できる不動産会社を見つけることができた場合には、不動産会社も販売活動にコミットしてくれるため、専任媒介契約を結ぶのが良いのではないでしょうか。
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